Nieuws

Modelreglement bij ondersplitsing 2018 is gereed

Het modelreglement van ondersplitsing in appartementsrechten 2018 is op 6 juni vastgesteld. Hierin zijn de laatste maatschappelijke trends en ontwikkelingen in het recht meegenomen.

Het bestuur van de KNB heeft op 8 oktober 2014 de projectgroep KNB modelreglement 2015 ingesteld. De projectgroep kreeg als opdracht mee om het bestaande modelreglement van splitsing en ondersplitsing in appartementsrechten uit 2006 te moderniseren, mede met het oog op de toen nog voorgenomen Wet ter verbetering van het functioneren van VVE’s. Deze wet is op 1 januari dit jaar in werking getreden.

Akte van vaststelling
Op 6 juni is de akte van vaststelling van het modelreglement ondersplitsing 2018 (pdf) gepasseerd door notaris Helen Kolster te Rotterdam. Het deel en nummer van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster is te vinden onderaan het reglement. De KNB hoopt aan het eind van de maand ook een modelakte van splitsing beschikbaar te kunnen stellen.

WPNR
De commissie die de reglementen heeft opgesteld heeft aangekondigd om in het WPNR een bijdrage te willen publiceren met een toelichting op de nieuwe reglementen van splitsing en ondersplitsing en de belangrijkste daarin opgenomen wijzigingen. Het bestuur van de KNB verzoekt daarom gebruikers van de nieuwe modelreglementen om wensen en mogelijke verbeteringen door te geven zodat deze bij een evaluatie van de reglementen kunnen worden meegenomen.

Wet Verbetering functioneren VvE’s is van kracht

Per 1 januari 2018 geldt de Wet Verbetering functioneren VvE’s. De wet betreft een aanpassing van de artikelen 113, 122, 123 en 126 van Boek 5 BW. De wet heeft als doel het functioneren van VvE’s te verbeteren, met name door het lenen van geld door een VvE te vergemakkelijken en het vullen van een reservefonds te reguleren.

In de Overgangswet NBW is art. 172 aangepast, zodanig dat de regels voor het vullen van het reservefonds een overgangstermijn van drie jaar kent. Voor bestaande geldleningen blijven volgens art. 172 lid 8  de bepalingen van het oude art. 113 lid 5 en 6 en 122 lid 2 tweede volzin van toepassing.

Het oude art. 113 lid 5 luidde:

Voor de schulden der vereniging zijn zij die appartementseigenaar waren ten tijde van het ontstaan van de schuld, met de vereniging hoofdelijk verbonden, en wel, indien de prestatie deelbaar is, ieder voor een deel in de verhouding bedoeld in lid 2.

[noot van de redactie: 5:113 heeft pas sinds 1-1-2018 een lid 6, en alleen lid 5 wordt door de wet gewijzigd.]

 

Het oude art. 122 lid 5 inclusief tweede volzin luidde:

[noot van de redactie: slechts lid 5 en 6 van art. 122 is gewijzigd, bedoeld zal zijn art. 122 lid 5 tweede volzin.]

De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.

 

Update 11 januari 2018: BZK bevestigt dat er inderdaad iets mis is gegaan met de verwijzingen; dit zal met de eerstvolgende gelegenheid dat de Overgangswet wordt gewijzigd, worden meegenomen.

Modelreglement 2017 vastgesteld

Op 19 december 2017 is het Modelreglement van splitsing in appartementsrechten 2017 vastgesteld en verleden door notaris en JvA-lid mevrouw mr. H.M. Kolster te Rotterdam. Het deel en nummer van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster is deel 72212 nummer 160. De laatste maatschappelijke ontwikkelingen en ontwikkelingen in het recht zijn hierin uiteraard meegenomen. Het modelreglement voor ondersplitsingen en een modelakte van splitsing volgen in januari 2018.

Het bestuur van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft op 8 oktober 2014 de projectgroep KNB modelreglement 2015 ingesteld. De projectgroep kreeg als opdracht mee om het bestaande modelreglement van splitsing in appartementsrechten uit 2006 te moderniseren, mede met het oog op de toen voorgenomen Wet verbetering van het functioneren van VvE’s. Deze wet is op 1 januari 2018 in werking getreden.

Verbeteringen

De KNB verzoekt gebruikers van het nieuwe modelreglement om wensen en mogelijke verbeteringen door te geven via info@knb.nl.

Proefschrift: Gemengde Complexen

“Gemengde complexen” gaat over gebouwen waarin zowel huurders als eigenaars wonen, en waar de huurders huren van een grooteigenaar, veelal een woningcorporatie. Eigenaar-bewoners kunnen andere belangen hebben dan de verhurende eigenaar, en de huurder kan weer andere belangen hebben. Daarom is het belangrijk dat de communicatie tussen deze drie partijen goed verloopt, en dat is in de praktijk lang niet altijd het geval. Door de gebrekkige communicatie, maar ook door het verschil in machtspositie, hebben alle partijen in een gemengd complex reden tot ontevredenheid. Daar komt bij dat huurders veel meer rechten blijken te hebben conform het huurrecht, de Woningwet en de Wet op het overleg huurder verhuurder dan menig eigenaar zich realiseert. Hierdoor kan de verhurende eigenaar onverenigbare verplichtingen hebben naar zowel zijn huurders als naar de VvE.
Niet alle problemen zijn direct op te lossen, maar enkele wel. Dit boek doet daartoe voorstellen op basis van praktijkonderzoek, onderzoek van de betrokken rechtsgebieden, een korte blik op mogelijke alternatieven voor een VvE en onderzoek naar gemengde complexen in België.

Duidelijk wordt dat zowel bij het vormgeven van het appartementsrecht als het huurrecht onvoldoende oog is geweest voor de situatie dat een gebouw wordt bewoond door zowel eigenaars als huurders. In de praktijk komt op juridisch gebied vooral het dilemma tussen gebruik en misbruik van meerderheidsmacht naar voren, waardoor particuliere eigenaars zich machteloos voelen ten opzichte van de grooteigenaar. Bij huurders speelt vooral het gebrek aan inspraak: voor hen geldt dat zij zich wel aan de VvE regels moeten houden, maar daarin geen inspraak hebben, en zelfs geen toegang tot de VvE vergaderingen hebben.

Een en ander vergroot op zijn minst de noodzaak van goed overleg tussen de drie partijen. Het is daarnaast volgens de auteur niet meer dan redelijk dat alle gebruikers van een woongebouw, die samen min of meer een leefgemeenschap vormen, zich aan dezelfde spelregels houden. Dat impliceert dan ook dat huurders tenminste toegang tot de VvE vergadering moeten hebben, en dat zij met een gekwalificeerd adviesrecht inspraak hebben op de besluitvorming over regels die op hen van toepassing zijn. Daar staat tegenover dat zij mogelijk een inbreuk op de huurbeschermingsbepalingen moeten dulden.
Daarmee wordt recht gedaan aan de wens tot meer invloed en betrokkenheid bij elkaar, van zowel huurders als eigenaars over en weer. Er ontstaat daardoor eveneens meer evenwicht tussen de verhurende grooteigenaar en de daadwerkelijke bewoners, en ook meer evenwicht in de zeggenschap en invloed van de partijen. De klacht is immers kort gezegd dat de grooteigenaar te veel, de particuliere eigenaars te weinig en de huurders geen of slechts indirecte invloed in het complex hebben.

De voorstellen hebben de vorm van wetswijzigingen, zodat deze maatregelen boven de bepalingen in de akte van splitsing gaan. Dan heeft ieder gemengd complex direct baat bij de wijzigingen in de spelregels.

Mechteld van der Vleuten verdedigde haar proefschrift ‘Gemengde complexen’ op vrijdag 1 september 2017 bij de Open Universiteit in Heerlen. De promotoren zijn prof. mr. R.F.H. Mertens en prof. mr. A.L.H. Ernes (Open Universiteit).

Bestelinformatie
“Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners”, door Mechteld C.E. van der Vleuten, ISBN: 978-94-91417-03-0, prijs € 79,50 is beschikbaar vanaf 1 september 2017 en te bestellen via: info@nexuslegal.nl en alle reguliere (web)boekhandels.

Wetsvoorstel verbetering functioneren VvE’s aangenomen

Volledig heet de wet: “Wet houdende wijziging van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het verbeteren van het functioneren van verenigingen van eigenaars (Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars)”

Deze wet geeft een aanpassing van het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek met als doel het functioneren van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) te verbeteren en verduurzaming van gebouwen die in beheer zijn van VvE’s te stimuleren. De wet verbetert de mogelijkheden van VvE’s om tot verduurzaming van het appartementsgebouw over te gaan. Daarnaast heeft de wet als doel de mogelijkheden te vergroten voor VvE’s om het benodigde onderhoud van appartementsgebouwen te verrichten.

Uit onderzoek is gebleken dat VvE’s vaak te weinig middelen hebben om het benodigde onderhoud uit te voeren. Het reserveren voor onderhoud gebeurt door de nodige VvE’s in de praktijk onvoldoende om het benodigde onderhoud en geplande vernieuwingen te doen. Door te voorzien in een minimale jaarlijkse reservering en de verduidelijking van de mogelijkheden om leningen aan te gaan, is de verwachting dat VvE’s beter in staat zijn het benodigde onderhoud aan het appartementsgebouw te laten verrichten.

De wet treedt in werking op een bij kb te bepalen tijdstip, naar verwachting op 1 januari 2018: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/verplichte-minimale-reservering-vereniging-van-eigenaars-vve

Wet van 29-05-2017, Stb. 2017, 241 (Kamerstukken 34 479): https://wetgevingskalender.overheid.nl/regeling/WGK006197

Excursie Kadaster 11 mei 2017

11 mei 2017 was de JvA te gast bij het Kadaster in Amsterdam. Benedict van Dam (bewaarder) ging na een algemene inleiding over hoe het kadaster werkt, waar je de informatie kunt vinden, de registraties en de plaats in het rechtsverkeer, in op het proces van splitsingen. Hoe werkt het en waarom worden er eisen gesteld aan de akte, maar vooral ook aan de tekening. Vooral v.w.b. de tekening zijn er enkele aspecten van belang die nader zijn toegelicht, o.a. aan de hand van een top 10 van ‘uitdagingen’ (lees problemen c.q. fouten) en hoe die opgelost kunnen worden. De uitdaging is om alles correct geregistreerd te krijgen, inclusief alle benodigd correcties. Let wel: de basisregistratie van het kadaster is niet gelijk aan de openbare registers, er zit nog verwerkingstijd tussen. Het notariaat is de grootste klant van het Kadaster, maar ook de advocatuur kan stukken aanleveren, zoals onteigeningsvonnissen. Zo’n document moet wel voldoende kenmerken hebben om het te kunnen toepassen in de registratie. Anders volgt een verzoek om aanvulling, en daar gaat het vaak mis. Registreren is wat anders dan toepassen.

Besproken werd het aanvragen van een complexaanduiding. Op de site van het kadaster is een vrij uitgebreide toelichting opgenomen, inclusief filmpje: https://www.kadaster.nl/-/complexaanduiding-vaststelling-. Opgemerkt werd dat de regels voor het maken van een dwarsdoorsnede onvolkomen zijn, hieraan wordt nog gewerkt. Arceringen zijn toegestaan in tekeningen, al te grote logo’s van de tekenaar, deuren, inrichtingen en bomen daarentegen niet.

Benedict van Dam rondde af met een blik op de toekomst, waaronder 3D registraties.

Wetsvoorstel naar de Tweede Kamer

Vorig jaar zomer ging het wetsvoorstel ‘verbeteren functioneren VvE’s’ in internetconsultatie. Het wetsvoorstel betreft een aantal aanpassingen in Boek 5 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Inmiddels heeft de RvS advies gegeven, en op 30 mei is het wetsvoorstel tezamen met een MvT en diverse adviezen naar de Tweede Kamer gezonden.
De verwachting is dat de wetswijziging na parlementaire behandeling in 2017 in werking zal treden.

Het aan de voorzitter van de Tweede Kamer aangeboden wetsvoorstel met alle bijlagen kunt u vinden op: https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?id=2016Z10554&did=2016D21958

De stukken hebben het Kamerstuknr. 34 479

Excursie Markthal

31 maart 2016 bezochten een kleine 30 JvA Leden de markthal in Rotterdam. Na een presentatie door Marcel Verbokkem van Van ’t Hof Rijnland, beheerder van de Markthal volgde een toelichting door notarissen Jurriaan van der Stok en Hoi Tak Tsang van Loyens & Loeff op de totstandkoming van de splitsing van de Markthal, bedrijfsruimten en woningen. Het was bijzonder om zowel de voorafgaande overwegingen aangaande de splitsing, als de praktijk van de gemaakte keuzes belicht te zien. Die praktijk werd nog aanschouwelijker tijdens de rondleiding, waarbij ook een woning is bezocht.

 

Preadvies Boek 5 BW van de toekomst

Op 8 maart 2016 is het KNB-preadvies Boek 5 BW van de toekomst, over vernieuwingen in het zakenrecht gepresenteerd tijdens de wetenschappelijke vergadering van de KNB. Het boek behandelt

  1. Eigendom in het algemeen; eigendom van de digitale inhoud (titel 1)
  2. Eigendom van roerende zaken, met name originaire wijzen van eigendomsverkrijging (titels 1 en 2)
  3. Eigendom van  onroerende zaken, met name natrekking (titels 1 en 3)
  4. Burenrecht, mandeligheid en erfdienstbaarheden (titels 4, 5 en 6)
  5. Erpacht en opstal (titels 7 en 8)
  6. Appartementsrecht (titel 9)
  7. Grondgebonden lidmaatschap van een beheersvereniging (titels 5 en 9)

Het boek is verkrijgbaar bij de SDU

Gemengde complexen en evaluatie machtigingsmodel

Op 3 maart 2016 heeft minister Blok een aantal interessante documenten naar de Tweede Kamer gezonden: Aanbiedingsbrief bij het onderzoek over het functioneren in gemengde complexen (VvE’s) 

Het gaat om de evaluatie van het machtigingsmodel, een kwanitatief onderzoek onder bewoners van gemengde complexen, een literatuurstudie naar de problemen in gemengde complexen en enkele adviezen van het aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen